Q: 지역주택조합이라는 용어의 정의가 뭔가요? 재개발, 재건축이랑 다른가요?
A: 1) 지역주택조합이라 함은 다수의 구성원(조합원)이 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합을 말합니다.(주택법 제2조 제11호 가목)
즉, 지역주택조합은 개인이 본인의 주택을 마련하기위해 결성하는 조합으로서, 무주택자이거나, 소형주택(당첨자 및 이를 승계한 자를 포함하되, 전용면적 85㎡이하 1채에 한함) 소유자인 세대주의 내 집 마련을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약통장가입여부 및 이에 따른 추첨을 필요로 함이 없이 주택을 공급하는 제도입니다.(주택법 시행령 제21조 제1항 제1호)
2) 주택재건축조합과 주택재개발조합은［도시 및 주거환경정비법］또는 [빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법]에 의한 제도로서, 노후/불량건축물이 밀집한 지역에서 주택소유자들의 주거환경을 개선하기 위한 정비사업이 주 목적이므로, 무주택 서민들의 내 집 마련을 위한 지역주택조합과는 다릅니다.
Q: 지역주택조합에 가입하고 싶은데 혹시 조합원이되기위한 자격제한 이 있나요?
A: 1) 조합설립인가신청일 현재 동일한 특별시. 광역시. 시 또는 군에 6개월이상 거주한 무주택자이거나 소형주택(전용면적 85㎡이하 1채에 한하며, 당첨자 및 이를 승계한 자를 포함함)을 소유(세대원의 경우를 포함)한 세대주에 한합니다.
2) 지역주택조합의 구성원(조합원)은 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 조합원 자격을 계속 유지하여야 하며, 조합원의 자격기준 시점인 '조합설립인가신청일 현재'는 해당 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있을 경우, 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날(08.09.01이후 최초로 설립인가를 신청하는 주택조합부터 적용)을 적용합니다.
Q: 세대원이라함은 구체적으로 어떤사람을 말하나요?
A: 세대원이란 세대별 주민등록표상에 세대주의 배우자 또는 호주가 동일한 직계존비속으로 이루어진 구성원을 말합니다.
따라서, 형제자매, 시부모와 며느리, 법정분가한 차남이하 아들 및 출가한 딸, 미혼모 또는 이혼녀가 자녀를 부양하는 경우 등은 세대원이 아니라 동거인에 해당됩니다.
Q: 사업계획승인 전에 사정이 생겨서 조합원을 가족 또는 지인으로 교체가 가능한가요?
A: 원칙적으로 조합설립인가 신청일부터 사업계획승인 전까지는 조합원지위를 양도/증여 등의 방법으로 이전이 법으로 제한하고 있습니다(주택법 시행령 제22조 제1항).
또한 조합설립인가 후 추가 모집된 자도 조합설립인가신청일 현재 조합원 자격요건(무주택세대주, 거주기간 등)을 계속 유지해야합니다.
이는 편법적인 전매행위 등을 방지하여 주택가격 안정 및 실수요자들의 내 집 마련 기회를 확대하고자 하기 위함입니다.
다만, 주택법에서는 몇 가지 예외사항을 두고 있으며 대표적으로 요약하자면 다음과 같습니다(주택법 시행령 제22조 제1항 제2호).
- 조합원의 사망(상속)
- 법 제15조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 제16조제2항제2호 단서에 따라 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설대지가 저당권등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등의 말소를 포함한다)을 확보한 이후를 말한다]에 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 또는 지위 등을 말한다)가 양도ㆍ증여 또는 판결 등으로 변경된 경우에 한하며, 다만 투기과열지구 등과 같이 전매가 금지되는 경우에는 제외됩니다.
- 조합원이 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50 퍼센트 미만이 되는 경우
- 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우
Q: 조합원자격확인을 하기위해 조합에서 주민등록등본과 가족관계증명원을 제출하라고하는데 조합설립인가 신청때 제출한것으로 기억하는데 이번에 또 제출해야하나요?
A: 조합원의 자격유지 확인을 위해 관계당국(국토교통부)의 전산검색조회를 지방자치단체에서 의뢰를 하도록 법에서 규정하고 있으며, 다음과 같이 총 3회에 걸쳐 확인합니다(주택법 시행규칙 제8조 제3항).
1) 조합설립인가 하려는 경우
2) 사업계획승인 하려는 경우
3) 사용검사 또는 임시 사용승인을 하려는 경우
위와 같이 총3회에 걸쳐 조합원 자격유지 확인을 위해 세대주는 물론 세대원의 거주기간+주택소유여부와 면적 등의 관계를 확인하고 있으므로 입주시까지 조합원자격을 유지하시는데 유의하셔야합니다.
제출서류 또한 원본이 제출되므로 각각 기한내 조합측으로 재 제출해주셔야 합니다.
Q: 1) 조합원 아파트 자격 전매가 가능한가요? 가능하다면 조합원 자격이 있는 사람에게만 가능할 텐데 조합원자격이 제가 가입할 당시 보다는 완화되었다고 들었는데 85제곱미터 아파트를 한채 보유하고 있어도 가능하다던데 맞는가요?
2) 전매가 가능하다면 절차는 어떻게 되는지 문의 궁금합니다.
A: 1) 사업부지 내 토지 소유권이 100% 확보되어 조합 명의로 소유권이 이전되고, 사업계획승인을 받아야 조합원 지위를 양도, 양수 할 수 있습니다.
일종의 전매인데, 다른 점이라면 잘 아시다시피 조합원 자격이 있는 자에게 한정된다는 점입니다.
2) 조합원 지위 양도는 양수할 자의 자격심사(국토교통부 전산시스템 활용)가 완료되었을때 효력이 발생됩니다.
세부서류는 조합에서 제공해 드립니다.
3) 조합원 자격이 완화된 것은 거주지역이 거제에서 부산, 울산, 경남으로 확대되었습니다.
4) 또한 조합원 자격요건에서 무주택자이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 1채에 한하여 소유한 자로 완화되었습니다.( 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호) 단, 소급적용은 불가합니다.
Q: 대우산업개발이라는 건설사가 시공예정사로 선정되었는데 믿을 만 한가요? 시공능력과 기술력, 자본력이 뒷받침되는 회사인가요?
A: 대우산업개발은 꾸준히 주택사업을 영위해왔으며, 조합에서 시공능력을 인정하였기 때문에 시공예정사로 선정하였습니다.
최근에 대우산업개발은 우수한 기술인력들을 채용하는 등 수주규모에 걸맞은 체계를 구축하기위해 다양한 노력을 기울이고 있습니다.
특히 검증된 현장소장들을 다수 영입하였고, 더 퍼스트 거제 사업장은 프리미엄 입지인 점을 감안하여 A급 소장이 파견됩니다.
대우산업개발과 조합, 업무대행사 3자가 유기적으로 현장을 컨트롤할 수 있는 시스템을 가동하기 위해 협의해 나갈 계획으로 있습니다.
시공예정사는 시공계획과 방침들을 수립하고 공종별로 협력업체들을 배치하여 시공을 컨트롤하는 역할을 하게 됩니다.
Q: 조합가입시점은 결혼 전이었고, 아내가 자취를 하고 있어 세대주인 관계로서 아내명의로 가입하였습니다. 결혼 후 배우자(남편)인 제가 세대주가 되었는데 기존 조합원자격조건은 유지가 되는건가요?
A: 결혼 후 세대원을 포함하여 무주택요건 (무주택자 또는 전용면적 85제곱미터이하 주택1채소유, 단, 2014년 12월 23일 전일까지는 전용면적 60제곱미터 이하 주택1채소유)을 갖추고 있고, 결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장, 군수, 구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격유지가 가능합니다. 다만 이는 예외적으로 ‘결혼으로 인한 일시적 상실’에 따른 것이므로, 이후 아내가 세대주 자격을 회복할 필요가 있습니다.
Q: 조합에 제출해야하는 증명서류(가족관계증명, 주민등록등본)에 꼭 조합원 당사자 및 세대원의 주민등록번호가 모두 나온 걸로 발급해야하나요? 요즘 개인정보 노출때문에 신경이 쓰여서요.
A: 조합원님께서 제출하신 증명서류는 제출용도로만 사용됩니다.
조합원자격확인을 위한 목적으로 사용되므로, 세대주는 물론 세대원까지 주민등록번호가 표시되어야 합니다.
제출하신 증명서류는 모두 거제시에 일괄 제출되어 국토해양부에서 조합원 및 세대원에 대한 거주기간과 주택 소유 여부등을 확인하는 용도로 사용됩니다.
Q: 개인적인 실수로 계약체결 시 사용했었던 인감도장을 분실해서 분실신고 후 새로운 인감을 만들었습니다. 제출했던 인감증명서와 계약서에 날인한 인감도장이 다른데 이런 경우 다시 계약서를 작성하고, 인감증명서도 변경된 걸로 다시 제출해야 하나요?
A: 현재 인감도장을 분실하셨어도 계약 시 제출하셨던 인감증명서는 제출당시 유효한것이므로 기 제출하신 인감증명서에 대해 인감분실신고 후 변경된 인감증명서를 다시 제출하실 필요는 없습니다. 다만, 향후 인감증명서 제출이 필요 할 경우에는 변경된 인감증명서로 제출하셔야 합니다.
Q: 무주택자격이신 장모님 명의로 조합원으로 가입하였는데 현재 살고 계신 집의 소유주 사정으로 저희 집으로 들어오시게 되었습니다. 제가 소유한 집의 전용면적은 84제곱미터입니다. 저희 집으로 장모님을 전입하여도 조합원 자격유지가 가능한지 궁금합니다.
A: 무주택요건(전용면적 85제곱미터 이하 1주택 소유)과 거주요건은 갖추고 았으나 다만, 장모님께서 세대주 자격을 상실하신 것과 관련하여 지자체의 유권해석에 따라 판단이 달리 될 것으로 보입니다.
주택법 시행령 관련조항은 다음과 같습니다.
<주택조합의 조합원이 근무, 질병, 치료, 유학, 결혼 등의 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장.군수 또는 구청장이 인정한 경우에는 제1항의 규정에 의한 조합원자격이 있는 것으로 본다.>
지역주택조합의 주된 취지가 무주택 또는 소형주택 소유자들의 주거환경을 개선하는데 있기 때문에 일시적으로 세대주 자격을 상실한 경우 위와 같은 예외조항을 두어 구제하고 있는 것으로 판단되므로, 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로 인정될 경우에는 조합원 자격 유지가 가능하나, 그렇지 않을 경우에는 조합원 자격이 상실됩니다.
11. 무주택 조합원이 유주택자와 세대합가 할 경우 조합원자격에 대해
Q: 무주택자격이신 장모님 명의로 조합원으로 가입하였는데 현재 살고 계신 집의 소유주 사정으로 저희 집으로 들어오시게 되었습니다. 제가 소유한 집의 전용면적은 84제곱미터입니다. 저희 집으로 장모님을 전입하여도 조합원 자격유지가 가능한지 궁금합니다.
A: 무주택요건(전용면적 85제곱미터 이하 1주택 소유)과 거주요건은 갖추고 았으나 다만, 장모님께서 세대주 자격을 상실하신 것과 관련하여 지자체의 유권해석에 따라 판단이 달리 될 것으로 보입니다.
주택법 시행령 관련조항은 다음과 같습니다.
<주택조합의 조합원이 근무, 질병, 치료, 유학, 결혼 등의 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장.군수 또는 구청장이 인정한 경우에는 제1항의 규정에 의한 조합원자격이 있는 것으로 본다.>
지역주택조합의 주된 취지가 무주택 또는 소형주택 소유자들의 주거환경을 개선하는데 있기 때문에 일시적으로 세대주 자격을 상실한 경우 위와 같은 예외조항을 두어 구제하고 있는 것으로 판단되므로, 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로 인정될 경우에는 조합원 자격 유지가 가능하나, 그렇지 않을 경우에는 조합원 자격이 상실됩니다.
Q: 주택조합설립인가 신청일 전에 아파트를 분양권 2개이상을 전매하고 설립인가신청일 이후에 1개 아파트(전용면적 24평형)분양권 유지 및 전매 하였을때 조합원 자격유지가 가능한가요?
A: 무주택조합원이라면 조합설립인가신청일 이후에 1개의 분양권(전용면적 24평형은 전용면적 85제곱미터 이하에 해당함)을 유지하거나 전매하는 것은 가능합니다. 그러나, 지역주택조합원이 잦은 분양권 거래를 할 경우 지역주택조합의 취지와 충돌하기 때문에 지자체의 재량으로 조합원 자격에 제한을 둘 수도 있습니다. 자세한 사항은 거제시에 문의해 주시기 바랍니다.
Q: 기존 조합원입니다. 제명의로 1채 더 추가 분양을 받을 수 있을까요?
A: 조합은 1개의 단지에 두개의 입주권을 갖는 것은 지역주택조합사업의 취지에 맞지 않다고 판단하고 있고, 거제시에서도 조합원 자격을 동일인 명의로 두 번 승인해주지는 않을 것으로 사료됩니다.
Q: 동.호수 추첨은 언제쯤 하는지 궁금합니다.
A: 조합원 동호수추첨은 사업승인 뒤 실시합니다.
동.호수 추첨에는 이사회 회의록에도 언급된 내용으로 조합이 정한 시한내에 2차계약금을 미납한 조합원은 제외됩니다.
Q: 조합원 자격유지에 대해 질문 드립니다. 현재 조합원이며, 무주택자입니다.
(가칭)더 퍼스트 거제 조합원 자격을 유지하고 있는 현 시점에서 다른 지역주택조합에 가입할 수 있는지 여부와 지역주택조합이 아닌 일반아파트 분양권에 당첨되면 조합자격이 유지되는가요?
A: 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목은 주택조합원의 자격에 관하여 “주택조합설립인가신청일부터 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주”로 규정하고 있으며, 여기에는 ｢주택법 시행규칙｣ 제8조 제1항에 따라 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제2조 제7호에 따른 당첨자(당해 지위를 승계 받은 경우도 포함)의 지위(일정기간 경과 후 분양주택으로 전환되는 임대주택을 공급받은 자 포함)도 포함하고 있어 당첨자도 유주택자로 보고 있습니다.
따라서, 위 규정에 따라 조합원은 설립인가신청일부터 입주시까지 무주택(85제곱미터 이하 1채(당첨자의 지위포함) 허용) 세대주요건을 지속 유지하여야 조합원 자격이 유지될 수 있으며, 무주택 세대주(세대원 포함)가 85제곱미터 이하의 주택 1채에 청약 당첨될 경우는 조합원 자격이 유지될 것으로 판단됩니다.
또한, 현행 「주택법」에서는 85제곱미터 이하의 지역주택조합 중복가입을 금지하는 명문의 규정을 두고 있지 않아 타 조합에 중복가입이 금지되는 않을 것이나, 지역주택조합원으로 가입하여 “당첨자”의 지위를 얻는다면 유주택자로 보게 됨을 유의하시기 바랍니다.
Q: 개인사정에 의해 명의변경을 희망합니다. 명의변경시 양수인은 누구라도 관계 없는지와 아무때나 관계없이 본인들끼리 명의 변경하면 되는지 궁금합니다.
A: 지역주택조합 설립 인가를 받은 후엔 조합원 명의 변경이 원칙적으로 금지됩니다. 전매가 금지되는 지역에서는 더더욱 명의 변경이 안됩니다.
다만, 주택법에서는 몇 가지 예외사항을 두고 있으며 대표적으로 요약하자면 다음과 같습니다(주택법 시행령 제22조 제1항 제2호).
- 조합원의 사망(상속)
- 법 제15조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 제16조제2항제2호 단서에 따라 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설대지가 저당권등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등의 말소를 포함한다)을 확보한 이후를 말한다]에 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 또는 지위 등을 말한다)가 양도ㆍ증여 또는 판결 등으로 변경된 경우에 한하며, 다만 투기과열지구 등과 같이 전매가 금지되는 경우에는 제외됩니다.
- 조합원이 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50 퍼센트 미만이 되는 경우
- 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우
명의변경절차는 주택법 및 주택공급에 관한 규칙에 의해 조합의 확인절차와 승인기관(지자체)의 인가가 있어야 가능하다는 점을 유의바라며, 아울러, 조합은 당사자간의 매매(전매) 및 명의변경과 관련하여 거래관계에 대해 일체 관여하거나 개입하지 않으므로 책임 또한 없음을 유념하시기 바랍니다.
Q: 명의변경 시 실거래가 신고를 하여야 하나요? 어떻게 하나요?
A: 1) 지역주택조합 설립인가 이전의 명의 변경은 조합원의 권리에 대한 변경 사항이므로 신고 대상에 해당하지 않습니다. 하지만 지역주택조합 설립인가 후 명의변경 건은 부동산거래신고에 관한 법률에 의해 실거래가 신고대상에 해당되므로 관할구청에 공인중개사 또는 거래당사자(매도자/매수자)가 신고 주체가 되어 신고 하셔야 합니다.
2) 명의변경자에 한해 양도/양수인 당사자간에 체결된 부동산매매계약서의 일자와 금액을 기준으로하여 부동산 실거래가 신고를 하셔야하며, 매매계약서에 체결된 일자로부터 30일이내에 신고하셔야합니다(2020. 2. 21.부터 60일에서 30일로 변경되었음을 유의하셔야 합니다).
명의변경과 실거래가 신고는 별건 사안이나 향후 등기 시 부동산매매계약서(사본)와 실거래가 신고필증이 요구될 수 있으므로, 명의변경 신청 시 사본을 조합에 제출해 주셔야 분실등으로 인한 번거로움을 덜 수 있습니다.
또한 명의변경 시 실거래가 신고 후 필증을 교부 받았으나, 만약 국토교통부 전산검색결과가 부적격으로 판명될 경우 부적격의 사유로 기존에 교부받은 실거래가 신고필증에 대한 취소신청을 교부기관에 별도로 하셔야합니다.
가족간의 단순명의변경의 경우도 증여계약서를 근거로 하여 동일한 위의 실거래가 신고절차를 거쳐야하며, 신고필증서류를 교부받으셔야합니다.
Q: 지역주택조합 조합원자격유지에 대해 질의 드립니다.
현재 85제곱미터 이하의 1주택을 소유하고 있는 조합원입니다.
개인적인 사정으로 인해 주택1채를 추가로 본인 명의로 잠시 소유해야 하는 기간이 발생될 것 같습니다.
만약, 2주택 소유기간이 발생하기 전에 아는 지인에게 본인의 조합원자격을 양도(명의변경)를 하고 조합아파트 준공(입주) 전에 다시 본인에게 명의변경하여 돌려받을 시 조합원자격이 인정되는지의 적법성 여부가 궁금합니다.
A: 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목은 주택조합원의 자격에 관하여 “주택조합설립인가신청일부터 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주”로 규정하고 있습니다.
따라서 해당 주택조합의 설립인가신청일부터 입주가능일까지 어느 한 기간 동안이라도 2주택을 보유한 자는 조합원 자격을 상실하게 됨을 알려드리며, 지역주택조합제도는 무주택자 또는 주거전용면적 88제곱미터 이하 1주택자인 실수요자에게 주택을 공급하기 위한 것으로, 제도취지에서 벗어나 실수요자 외의 자에게 조합원 지위를 양도하는 것은 바람직하지 않음을 알려드립니다.
문의 1551-5571
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